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  • 中原地产创始人:内地地产市场尚未经历一次完整周期
  • 2014-03-20 12:39:44 字体大小:[]
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  • 针对龙头地产商降价卖楼、香港楼市拐点渐现等困惑,《每日经济新闻》(以下简称NBD)专访了中原地产创始人兼董事施永青。

    NBD:去年下半年起,龙头地产商降价卖楼的新闻,新鸿基的尔峦更是以最高降幅45%震惊了业界。目前香港一手房市场的降价真相是什么?

    施永青:一些大型地产商降价卖楼是不可否认的事情,背后主要有两方面因素。一方面,这些大地产商都是上市公司,背负业绩压力,因此它们有降价促销拉动销售的动力。

    另一方面,为了吸引买家注意力,这些项目宣传的降价幅度往往有夸大成分,比如某项目宣称最高降幅达四成,但它的参考价是前一期推出的高端大户型产品,而现在推的大多是中小户型产品,产品并无可比性。

    NBD:以新鸿基为首的大型地产商率先降价卖楼,是否意味着他们不看好后市?

    施永青:应该说香港地产商从去年下半年开始对于后市态度转为谨慎,最重要的原因是“双辣招”发挥了作用,内地买家与投资客撤出了市场,购买力急剧下滑,地产商推新货的时候发现市场承接力不足,为了尽快回笼资金,只能降价吸引买家。

    NBD:新盘频频降价促销,对于二手市场产生怎样的影响?

    施永青:压力肯定是有。实际上,一手房市场并不能代表香港楼市走势,在“辣招”出台前,二手房成交量占香港商品住宅成交高达八成,如今受新盘降价潮影响,成交占比降至六成左右。

    目前二手房市场成交急剧萎缩,市场也出现了一些二手房业主降价卖楼的案例,但我们注意到,业主的抛售意愿并不强,这主要由于目前按揭利息为2.2%,低于约3%的租金回报率,大多数业主房贷压力并不大。当然,部分以公司名义入市或者内地炒家由于自身资金原因,出现零零星星的减价套现个案。

    我预计,今年内一手市场售价降幅或将达到15%~20%,二手房价年内降幅应该在5~10%。

    NBD:“双辣招”与美国退出量化宽松政策带动利率上涨,哪个才是影响香港楼价的最重要因素?

    施永青:“双辣招”不过是行政干预政策,通过大幅加税抑制需求达到降低房价的目的,但这个政策并没有改变香港楼市的基本面。如果现在“双辣招”退出,市场必然出现剧烈反弹。

    相对而言,香港楼市受到全球低息环境的影响更大。以往数年,香港房价之所以大幅上涨,与美联储大量“放水”不无关系。如果美联储退出QE,由于香港实行联系汇率,银行势必跟进加息,如果届时中国内地经济向好,加息对楼市的影响较少,但如果中国经济走弱,在市场预期转为悲观的情况下,加息的负面作用或许会被放大,所以美国量化宽松政策下一步怎么走,对香港楼市影响重大。

    NBD:自2003年末见底后,香港房价开启了一波十年牛市。目前是否到了房价的拐点?

    施永青:是否到了拐点,目前还看不清。如果中国经济能够完成结构性改革并重拾升势,香港特区的经济也必然受惠,楼市也能走出新一波的涨势。但如果中国经济走入困境,那么香港经济也难幸免,楼市无可避免受到拖累。

    很多人担忧香港楼市重蹈1997年崩盘的覆辙,我觉得可能性很小。在经历了数次房地产牛熊周期转换后,香港无论是地产商还是小业主财务状况都较以往更稳健,香港龙头地产商负债率都很低,就算熊市来了,他们受到的影响也相当有限。相反,内地房地产市场尚没有经历了一次完整的周期,很多内地地产商发展策略激进,负债率高企,一旦熊市来临,大量企业将面临生存危机,进一步加大市场波动。

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